Aradei Capital : Un pipeline de 3,3 milliards de dirhams pour écrire le chapitre 2030

Aradei Capital boucle l'exercice 2025 sur une note résolument positive. Le chiffre d'affaires consolidé progresse de +6,8% à 647 millions de dirhams, porté à la fois par la bonne tenue du périmètre existant, avec un taux d'occupation maintenu à 97% et un taux de recouvrement identique, et par la contribution partielle de Sela Park Casablanca, inauguré en novembre 2025 et comptabilisé sur seulement deux mois d'exploitation.

L'EBE ressort à 475 millions de dirhams (+5,7%), avec une marge de 73,5%, en légère contraction sous l'effet des charges de démarrage liées aux nouvelles initiatives, notamment Elevate, l'activité de retail media, et WAW!, la marque de loisirs immersifs déployée via Best Leisure. Des coûts ponctuels qui n'entament pas la discipline opérationnelle du groupe.

Quant au FFO Part Groupe, la métrique de référence pour toute foncière cotée, il s'établit à 322 millions de dirhams, en hausse de +5,4% sur un an, confirmant la capacité d'Aradei à générer des cash-flows récurrents stables, même en phase d'investissement soutenu.


Le dividende par action proposé au titre de 2025 s'établit à 23 MAD, soit 1 MAD de plus qu'en 2024, représentant un payout de près de 90% du FFO et un rendement de 5,5% au cours actuel. Un niveau qui positionne le titre parmi les meilleures rémunérations de la cote casablancaise et au-dessus de plusieurs références internationales comme l'indice FTSE Nareit All Equity REITs (4,0%) ou le FTSE EPRA Nareit Developed Europe (4,7% en moyenne sur 5 ans).

Le management entend maintenir ce payout autour de 90% du FFO, au-dessus du seuil minimum de 85% imposé aux OPCI, confirmant l'ADN pierre-papier d'Aradei et son engagement envers une politique de distribution régulière et prévisible.



Au-delà du profil rendement, Aradei déploie une stratégie de croissance adossée à un plan d'investissement de 3,3 milliards de dirhams à horizon 2030, dont près de 55% (1,8 milliard) seraient d'ores et déjà sécurisés. Les CAPEX ont atteint 300 millions de dirhams en 2025, principalement liés à Sela Park et aux rénovations d'Almazar et Borj Fez, avant de doubler à 619 millions en 2026, marquant l'entrée dans une phase d'investissement plus intensive.

Les ambitions affichées pour 2030 sont claires : un chiffre d'affaires supérieur à 1 milliard de dirhams, un FFO avoisinant 500 millions, et une valorisation patrimoniale dépassant 11 milliards de dirhams, avec une marge d'EBITDA maintenue au-dessus de 70%.

Pour y parvenir, le groupe mise sur plusieurs relais de croissance complémentaires : la montée en puissance des loisirs et du food dans ses centres commerciaux, le développement du retail media via Elevate, et une logique plus active de recyclage du capital, incluant la cession potentielle d'actifs matures pour financer de nouveaux projets à plus fort rendement sur coût.

Un modèle value-add qui s'éloigne de la foncière patrimoniale classique

Ce qui distingue Aradei d'une foncière passive traditionnelle, c'est précisément cette capacité à transformer ses actifs. La rénovation de Borj Fez et d'Almazar, l'inauguration de Sela Park avec près de 30% de GLA dédiée aux loisirs ou encore le futur projet mixed-use casablancais sont autant de décisions stratégiques qui repositionnent le groupe comme une plateforme immobilière intégrée, à mi-chemin entre rendement et croissance.

Avec un portefeuille de 35 actifs répartis sur 23 villes pour 506 000 m² de GLA, valorisé à 8,5 milliards de dirhams, Aradei dispose d'une base suffisamment large pour piloter activement ses arbitrages. Le groupe bénéficie par ailleurs d'un réservoir foncier de près de 10 hectares offrant des options de développement additionnelles.


Un titre décoté qui offre un point d'entrée opportun

Sur le plan boursier, le constat est paradoxal. Car malgré des fondamentaux solides, le titre accuse une contre-performance de -11,2% sur les douze derniers mois dans un marché en forte hausse (+27,8%). Depuis le début de l'année 2026, il recule de -6% contre -4% pour le marché.

Cette décorrélation se reflète dans la valorisation : Aradei se traite sur un P/FFO de 16,4x en 2025, nettement inférieur à son niveau de 2024 (19,8x). Les analystes de BKGR anticipent une contraction progressive vers 16,2x en 2026 puis 15,7x en 2027, portée par la progression du FFO.

C'est dans ce contexte que BMCE Capital Global Research relève son objectif de cours de 518 à 521 MAD, soit un upside de +23,2% par rapport au cours du 22 avril 2026 (423 MAD), et fait passer sa recommandation d'Accumuler à Achat. La nouvelle valorisation intègre le plan de développement 2025-2030 présenté lors des Market Days, les synergies du projet mixed-use casablancais et une amélioration de la visibilité sur l'exécution du pipeline.